2008年京城的第一场雪悄然而至，但经历了过去大半年飙升的楼市，却早早就要面对数九寒冬的考验了。
　　最新数据显示，2007年12月，北京存量房源发布和签约成交呈现成交量和房价“双降”的趋势。而此前11个月内北京商品房现房销售443万平方米，期房销售1442万平方米，分别比去年同期下降24.5%和2.9%，楼市后半程乏力的影响开始显现。
　　一边是海水 一边是火焰
　　“去年11月份之前，我到处去看房子时，能打折的很少，更不用提送奥迪车了。”在京城一家日企上班，正打算买房结婚的赵先生，让眼花缭乱的楼盘促销广告弄晕了。这些促销广告中，不仅承诺价格可以“折上折”， 购房赠品也甚为丰厚，有送物业费，送花园的，还有送名牌轿车的。
　　但这些颇具杀伤力的广告并没有让赵先生动心。“看看再说吧，现在深圳、广州房价都在跌，万一北京房价年后跌了，现在买岂不是亏了？”他对记者说。
　　在北京，像赵先生这样观望的购房者越来越多。据北京房地产中介行业协会公布的存量房网签数据显示，2007年12月份全市存量房发布总套数为4027套，环比下降了20.5%(11月份5065套)，12月存量房网上签约成交套数为3887套，环比下降了8.2%(11月份4236套)。
　　某知名楼盘代理策划机构人士透露，有些心急如焚的开发商为了加快回笼现金，并规避预期中将继续出台的调控政策风险，加快了市场推广进度和力度，反而让2007年12月新盘上市数量高于往年同期。
　　北京市建委数据显示，2007年12月，北京市共批准商品房销售许可证51个，同比增长6.3%；批准销售面积共计172.9万平方米，同比增长2.1%。其中，商品住宅项目批准上市套数为12130套，同比增加38 %；批准销售面积137万平方米，同比增加18%。据悉，一些已经或即将开盘的项目，以及一些销售周期长的高档楼盘，纷纷提前制订2008年营销计划，期望尽早把房子卖出去。
　　京城某知名开发商的一位销售经理告诉记者，最近公司会议特别多，主要是围绕2008年的市场计划。跟他密切相关的是，公司增加了销售人员的佣金比例。但这并没有让该销售经理欢呼雀跃：“提成涨了，也意味着压力大了”。
　　一边是观望带来的销售压力，一边是“调控风暴”将再度来临前的恐慌。2007年以来，紧缩性的宏观调控和保障性住房的推进，改变了市场预期，加上今年全国“两会”后新的楼市调控政策可能继续出台的普遍预期，北京楼市面临前所未有的复杂局面。
　　“金融调控对房地产市场的影响比想象的要深入得多。”鹏润地产(企业专区,旗下楼盘)国美第一城总经理陈云峰坦言，去年年底以来，开发商明显感觉到银行严控放贷额度的压力。对于依赖购房者办按揭来缓解资金饥渴的开发商，无疑是一个沉重打击。楼盘打折促销热，只是这种压力的表象而已。
　　前景不明 两手准备
　　与自住买家一样，炒房者们也越来越犹豫不决了，从银行按揭贷款炒房难度大了，全款炒房的人也大大减少，聚集北京的温州、山西、唐山三地炒房团出手越来越谨慎，一些依靠贷款炒房的散户更是焦躁不安。个中原因，应该与过去半年来很多调控政策都是直接针对房地产投资或投机的有关。
　　自2007年11月降价售出一套房后，资深炒房族李先生一个多月来还没做成过一单新的买卖。他告诉记者，眼下整个市场处于淡季，前来看房的人非常少。
　　早在2000年起就参与炒房的李先生，如今手头有十套房子，都是按揭贷款买的，随着银行接连数次加息，还款压力大增，他只能勉强以租养贷。他正在考虑将这些房子委托中介代卖，抽出资金投资到听说很火的杭州新城区。按他的说法，很多跟他一样的炒房者都在盘算撤离京城，到一些二三线城市再觅良机。
　　跟炒房者一样，部分京城开发商也准备“出走”避险。
　　北京君山国际高尔夫别墅副总经理晏晶对今年北京楼市走势虽保持谨慎乐观态度，但也承认其所在公司已分散投资于北京以外数个省市，还投资了医药、贸易等不同行业，依靠业务多元化来规避风险。曾在京城高端项目市场呼风唤雨的大开发商如合生创展等，近期已把更多精力转移到北京以外有发展潜力的二三级市场。
　　京城楼市无“拐点”？
　　尽管从统计数据上看，北京楼市出现楼价和成交量出现“双降”， 也有业界人士预期，今年调控政策仍会有大动作，“市场至少会冷半年”。但更多业内人士并不同意“拐点”已至一说。
　　第一太平戴维斯北京公司市场部经理王琼称，“双降”只是暂时性的市场休眠，因为“央行加息，提高首付等政策的调控作用对于北京楼市的调控效果日渐凸显出来了”。
　　但她相信，因为奥运而推进的城市化，以及土地紧缺的现实推动力，一定程度上使北京房价依然存在上涨的空间，尤其是核心城区。同时，最近几年北京市人口稳定增长，购房需求真实存在，房价出现“拐点”的几率低于其他城市。
　　从北京市区中高端住宅市场看，占了四分之一开发量的CBD区，目前近八成开发完毕了，而随着今年一定数量的廉租房和经适房入市，加上亦庄、顺义等郊区新城楼盘上市，低端市场供应瓶颈开始缓解，因此有人预期北京总体房价会因此被拉低。
　　自2006年、2007年以来，北京市商品房实际供应面积一直在下降，业界预计今年这一趋势将更加明显。供求等各种矛盾的客观存在和对冲，房价涨幅或会放缓。
　　与住宅一手市场的冷清相比，二手市场受到冲击似乎大得多。不久前，北京规模最大的二手中介公司中大恒基传出“50余家门店关闭”的消息，在此前后一些小中介公司相继倒闭。业界猜测，交易淡季只是关店的一个方面，2007年11月初中大恒基董事长刘益良因“涉黑”被拘留才是此次收缩主因。数据显示，截至2007年底，北京中原地产二手中介分行实际运营数量为82家，2008年计划开店数翻番，达到160家。而2007年，位列北京二手中介三甲的我爱我家一口气开了约300家门店。
　　北京中原地产负责二手房业务的三级市场部副总经理宫萍认为，北京二手房市场的刚性需求一直存在，关店只是调整阶段中某些中介企业的个别行为，不代表整个行业的状况，一手房市场交易量的萎缩，对二手房市场来说也许意味着更多的机会。但关店现象接连出现，也凸现出房地产经纪行业的问题不仅仅是资金，还有内部管理及信用体系等。
　　京城中介三甲中的新锐链家地产总经理金育松同样相信，部分中介收缩甚至倒闭，是市场上的正常事件，要更多从这些企业内部找原因。
　　“就我们从一线了解到的真实情况看，近期买家受观望情绪影响，交易时间拖长，成交量确实少了，但卖家仍然没有主动降价求售的迹象，有些舆论的宣传并不符合实际。”他说。
　　他认为，深圳等南方城市投机炒家居多，一经政策打压，泡沫很快被挤出，而北京仍以自住需求为主，市场比较稳定，“最快今年3月份，北京楼市就可能回暖，有意购房而又继续观望者，说不定又将成为输家。”

深圳、广州等地房价明显下跌，全国房子销量明显下降。

确实08年房价下降的可能性几乎为0,只是不会再像07年那段时间那样猛涨,但并不是说就不涨了呀,只是上涨的速度会慢一些而已,看来,这次那些买房人盼着房价下跌的希望又要落空了

确实08年房价下降的可能性几乎为0,只是不会再像07年那段时间那样猛涨,但并不是说就不涨了呀,只是上涨的速度会慢一些而已,看来,这次那些买房人盼着房价下跌的希望又要落空了

房价涨是正常现象 但不能太无休止

明年底涨幅有望减缓

    目前，大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入阶层只占20%，基于目前政府的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，政府的财政压力会很沉重。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，温总理的讲话重新划定了政府和市场的责任边界，其详细政策还要看明年两会的政府工作报告。

    尽管物业税不是针对房价而来，但业内人士普遍认为，如果明年政府对住宅征收物业税，其对全国房地产市场的影响会很大，对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况，对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断，由于从去年年底开始政府加快推出土地，前后推出300多万平方米，这部分建设项目与今年已经规划开工的两限房、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米，总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算，将会形成940.2万平米的建筑规划面积，再比照建设部“90、70%”政策计算，未来一两年，应有7万余套90平米以下的中小户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。

奥运这一年楼市应该会波澜起伏吧

如果房价保持稳定那就是降价了。
因为大环境下什么都在涨，原来一平米也许能换4只猪，现在呢应该不到三只了，说不定马上只能换两只猪了。

或者换食用油，电影票什么的也都是如此。

北京燕郊初现投资客抛售新房
新年伊始，在北京楼市普遍出现观望情绪时，燕郊部分售楼处的人气并未明显减少，但也出现了中介公司的“倒闭潮”，而且投资者买房容易卖房难的趋势已经十分明显，抛售迹象初步显现。

　　投资者比例居高不下

　　1月27日11时左右，燕郊上上城的售楼处没有像以往周末那么热闹，但与北京市区的售楼处相比，却是热闹不少，有十余个人在咨询购房。在记者随机采访的多位购房者中，仅有一位是想买房自住，其他均表示用于投资。

　　“几年前这里的房价才一两千元，现在却是五六千元，不过，河对面的通州都八九千元了。”刚过而立之年的李先生是第二次置业，他说很看好燕郊的房价增长空间，这次买房就是准备用来投资的。

　　上上城售楼处的销售员在热情并且肯定地讲解着这里的增长空间，看得出来他们同样坚信这里的价格会逐渐与北京的通州或者顺义靠近。“我自己也购买了房子用来投资”，一位销售员说，同事中有一半人投资了上上城。

　　威毕欧溪谷、纳丹堡两个楼盘的售楼处在周末时也迎来了不少看房人，销售员说，大概有五成是投资者，这一比例没有减少过。

　　一家中介公司的人员则表示，目前不少人在燕郊的房子不下两三处，不装修更不入住，就是放在那里等着升值，这也让燕郊的好多小区入住率不足30%。

　　抛售个案初现燕郊

　　除了这些知名的热销楼盘，燕郊大多数楼盘的日子看起来并不好过。在周日的午后，大多数售楼处显得一片冷清，有的甚至一个购房者都没有，只剩下售楼人员在闲聊。燕顺路上，负责发楼盘传单的人总是能够独具慧眼地找出从京来的看房人，并且穷追不舍，纠缠近百米也不肯罢休。

　　近日，在不少燕郊楼盘的论坛里都可以看到这样的帖子：“紧急抛售燕郊多处楼房：因贷款利率调高、物业税征收在即，本人无法承受套在手里多所房屋的月供，欲紧急出售燕郊上上城、星河皓月、纳丹堡等多所房屋，户型面积各异，全部以低于成本价的3000元/平米出售，能一次付全款者可打9折……”

　　现实的情形如何？半个月前，闫先生通过内部关系买到了上上城5期一套46平米的一居室，4180元/平米。看到现在北京城内楼市观望气氛浓重，他担心燕郊的房子不会再涨，所以就到中介公司以总价20万元的价格挂牌转让。“有的人还挂了18万元，我买的楼层好，所以比较贵，不能亏着卖啊。”不过，当闫先生得知一家中介公司手头就有五六套跟他在同一栋楼一样户型的房源时，还是觉得有些心慌。

　　谁来接手下一棒

　　在上上城的对面，有不少中介公司都在销售二手房，当地的中介公司多数没有电脑，拿着文件夹手抄燕郊的房源。其中，每家中介公司都有数百套上上城三期待出售的房源。

　　记者走进一家中介，发现它就有80多套上上城三期14号楼的房源待售，当记者正在清点同一小区15号楼的待售房源时，又进来了一位登记出售15号楼房屋的投资客。而在将近1个小时的时间内，记者是惟一的看房者。

　　“一手房好卖，二手房不好卖。因为燕郊的二手房多数是五年以来的次新房，转手需要缴纳很高的营业税，而且手续麻烦。不过，投资房转手时都是通过改底单完成的，开发商对改底单收了很高的费用，有的达到3万。”一中介公司的业务员道出了目前燕郊二手房出售难的一个重要原因。

　　行宫东大街是燕郊的房产集中区域，张女士三年前就在这里开了一家中介门店，最近一段时间她特别关注北京的房价，因为燕郊的房价与北京有着千丝万缕的联系，“新楼盘仍然有很多人在买，但二手房状况很不理想。”

　　张女士说她的店基本没什么成交，“马路对面500多米的范围内，同等规模的中介已经关闭了四五家，有的已要转让门面，此外个别中介已提前放假。”张女士拿出厚厚的客户登记本对记者说，目前低价位住宅的投资客开始大量抛售手里的房子，除了个别低密度住宅，很难保证其他楼盘不会降价。

　　如果有从北京来的购房人想要买房自住，张女士都会推荐容积率较低的小区，其理由是“北京人比燕郊当地人有钱，对房子要求也比较高，加上低密度住宅升值空间比较大，所以成交率要高一些”。“除了少数项目，多数的我不建议你们买”，张女士说。