买50、40年产权所谓商住房的人们，你仔细想过吗？

辛苦的自住用户们，辛勤的投资用户们，辛酸的投机用户们！你们想过没有？50、40年产权房子真会像你们所期待那样：投资自住双丰收，总价还低得迷人？！本人先提几个问题来探讨一下：
1、国家对土地性质做设定只是形式问题吗？
2、土地性质明文规定是商业型用地，为何开发商想尽办法改成普通住宅？
3、美丽的售楼小姐会告诉购房者：50年、40年的产权与70年产权一样可以自动续期。事情的背后真的像她们说的一样简单吗！？
4、美其名曰可以满足你居住，又能满足你开公司创业的背后是祸是福？
我们先从“住宅禁商”这一事谈起吧！当居民楼里公司越来越多的时候，严重影响了自住居民基本生活，商务交往的噪音、流动频繁的陌生人口、大量车流的污染、随即而来的非法商业经营等等，给原本想图个清静居住环境的居民带来极大破坏，终于，居民们怒了！“住宅禁商”随即出台，据说此规定又被解禁，但据了解是有控制的解禁。在这里本人并不是要讨论解不解禁的问题，而是想借此来说明政府管理是按照土地性质来管理城市，来制定法规！国家对土地性质做设定是有重大意义的！这里就是想解释下第一个问题。
然而开发商在售楼时不会对这一点加以解释，在很多时候只会对购房轻描淡写一带而过。为什么？政府规划土地的角度是看城市功能如何完善；开发商对土地的开发是看如何更大更快盈利！土地规划反应的是政府对城市建设战略体现，土地上开发什么样商品房是开发商对地段最大盈利体现。
所以也就有了“住宅禁商”前，70年使用权土地开发出很多写字楼，其广告大行其道的宣传这是70年产权的写字楼，大肆强调比一般写字楼要多20年，并可商可住。当“住宅禁商”出台后，随即又出现50年产权的商住楼，当然，广告自然对50年的产权避而不谈，对了解地产的客户一句带过为和70年产权一样，冠冕堂皇的讲宜住宜商！还有体量大的项目干脆打出类似纯住的牌子，并绚丽的向你描述能满足你自住、投资、创业三大需求！
我们用一个实例来说吧！去年卖得最火的“MINI不动产”，这是一个叫“东亚新华”的开发公司开发的，在北京有好几个这样的项目，如“东亚上北中心、东亚上奥中心、东亚三环中心” 等等。
该开发商可谓用心良苦，利用目前的法规无法对开发商开发的房子做明确规定的漏洞，打了一个漂亮的擦边球，将明文规定的商业型用地开发为普通住宅，无论从广告宣传到售楼小姐都给大众描绘一副居住完好的社区景象。为何？因为这样的地块，在开发商眼里将价值最大化的方式是开发住宅，无论是在回龙观的东亚上北中心还是南三、四环之间的东亚三环中心，这样的地段按土地性质来开发，开发商是赚不到钱的，所以只能变相开发为住宅产品。说到这里可能有人要问了，这有什么关系，我照住我的！目前看来是个双赢的结果，但随着情况不断的变化将出现很多问题，这些问题将造成社会问题！城市土地规划是按照北京市城市发展战略“两轴—两带—多中心”来制定的，然而像东亚上北中心所在的回龙观区域就是一个及其有可能成为城市发展中的“多中心”之一，目前人口接近30万，区域上接昌平，下靠海淀，重要城市公共交通线路、高速都经过此地，是城市发展具有战略意义的区位。目前来看纯居住需求较大，商务用地需求较小，但一根筋将商务型用地都开发成为住宅，未免也太短视了，一个区域的发展我们是不能只着手眼前，应考虑得更加长远。一个区域成为真正的中心，我们就应该为区域即将成形的商务发展做准备，如果商务还未成形，政府应该先控制商务型土地开发，等时机成熟再放量出来。这样才能保证城市发展策略真正落实的力度。
像东亚上北中心这样的项目最终带来住不为住，商不为商的畸形场面，自住居民会埋怨社区太乱，没有安全感，商务用途的公司将社区弄得一塌糊涂，到时候政府是否回出台“商宅禁住”的笑话规定。毕竟土地性质是商务型用地。真个事件到最后受苦的是想安安稳稳居住的业主，最后买单的是里外都难做的政府。而开发商早牟利脱身，与其无关。
开发商这种行为已经造成了社会问题的严重隐患，是严重违规行为。从政策层面就严重破坏了政府对城市战略规划。这个问题同时反映了开发商极度缺乏商业道德，只顾私利，不管自身后期会造成的问题。
上面解释了50、40年商务用地为何开发为住宅的问题，我们再来看看50、40年产权续期问题。
物权法第一百四十九条  住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
这里我们就要注意了，为何国家要对土地划分不同的使用性质及其年限。
第一、现有规定住宅用地使用权最高为七十年，非住宅用地使用权一般最高为40年，关于土地使用权期满如何处理，一直是百姓关心的问题。物权法将住宅用地与非住宅用地区别对待。明确规定，住宅用地使用权期满，自动续期，非住宅用地，按法律规定办理。但现有法律并没有规定如何办理，物权法的该条约定有待于今后有关部门作出具体规定。
第二、物权法现仅规定住宅用地使用权期满后，自动续期，但未规定是否交纳土地出让金，此问题由于涉及群众切身利益，需谨慎对待，因此，物权法此次没有规定，以后的相关法律可能会作出具体的规定。但有两点必须说明，1、商业项目的土地出让很有可能比住宅高。2、70年上交一次土地出让金，那买50、40年产权的人将意味着100年或80年要交两次出纳金，尤其是这40年产权的房子，当然，到那时候可能管不着咯，但是别招子孙骂啊！
第三、物权法上述规定已明确：开发商与购房者可以在合同中约定非住宅用地使用期限届满后，地上房屋及不动产的归属。也就是说买卖双方可以约定土地使用期届满后，地上房屋归谁所有或按何方式处理。买房者将要更加注意，千万别被开发商的霸王条款给蒙骗了。
最后一个问题就是与纯居住有关的问题了，可以居住，可以注册公司不假，不知道买房者想过没有，商务用地所开发出来的房子用水用电都比普通住宅要高出一倍，这样就大大增加了生活成本，尤其是现在商务型用地开发的都是针对年轻人居住的小户型，年轻人本来就没有老一辈节省的习惯，这样的房子对年轻来说是大大加深开支，是彻头彻尾的高消耗不动产产品。
正所谓三思而后行，我们买房是刚性需求，但为了住房千万别饮鸩止渴，搞得多年以后才恍然大悟，别人挖了个大坑，自己赶集似的往里跳！